Рынок жилья в России

Данная статья получилась из ответов на вопросы пользователей на форуме сайта www.russisk.org
Многие русскоязычные пользователи этого ресурса имеют вполне не плохие заработки и у них возникают достаточно реальные вопросы:
"Как сохранить свои сбережения?" Ибо мы все понимаем, что не приобретя на скопленное что-то сейчас, уже будет маловероятно на эту же сумму приобрести что-то через год, а иногда даже речь идет и о более коротких промежутках времени. В этой статье я и хотел бы поделиться личным опытом приобретенным при работе с рынком жилья в России.

Alla писал(а):

Люди, есть идея заниматься в Питере квартирным бизнесом, покупать квартиры или комнаты, а потом сдавать. Прибыль от этого, конечно, не очень большая, но если все будет хорошо - бизнес можно расширить. И риск не такой большой как в Скандинавии... Вобщем, если есть мнения - очень интересно послушать, может и не стоит за это дело браться.

___________________________________________________________
Только с декабря до сегодня цены на жилье взлетели на 10%, есть над чем задуматься.
Вторичный рынок
Самое легкое сдать -это одно и двухкомнатные квартиры, а так же и продать их впоследствии.
Чтоб у вас не болела душа о том что кто-то кого-то зальет, надо просто застраховать от несчастных случаев. Мне на некоторые квартиры агенство через которое покупали сделало страховку бесплатно.

Конечно самый класс ето сделать VIP-очку т.е 3-4-5 комнатную желательно 2-х уровневую, денег будет стоит как 4 однокомнатные, но и получите от сдачи неменьше, да и зато все в 1-м флаконе.
А то прикиньте с етими 4-мя однухами одни запары с документами, получение денег, оплаты комунальных платежей - вообщем жопа.
Но для начала надо с них начинать, чтоб прочуствовать что это не так все легко как говорится.

VIP-очку надо отделывать и мебелировать по максимуму, сдается она неплохо иностранным представительствам или фирмам.
Мтерьялы для отделки не обязательно использовать дорогие, главное чтоб было аккуратно, ровненько, красиво и со вкусом.

Кому требуутся недорогие и умелые отдельщики в Питере
кричите в личку - договоримся.
Ребята проверенные, они у меня и в Норвегии не раз бывали на подряде.

Да самые главные моменты VIP-очки:
1. местонахождение -центр
2. обратите внимание на подъезд (минимум домофон, чистота в подъезде, желательно чтоб и подъезд был отделан как в самой квартире (цветочки, скамеечки и т.д.). Срачь иностранные подданные такого уровня не любят и если сам подъезд не будет соответствовать стилю квартиры, то считайте что ремонт вы в квартире сделаете зря, ибо сдать ее как VIP-очку уже не получится.

По ценам среднестатистически по России я бы использовал эквивалент: получения прибыли в месяц от сдачи на 1000$ вложения.
Сейчас объясню попроще: К примеру вы купили квартиру за 1000$ значит в месяц вы с нее примерно поимеете от сдачи 7,4$
если квартира за 10000$ то ваша прибыль составит 74$, если за 100000$ то 740$
Это примерно и конечно зависит от регионов.
На VIP-очку уже этот эквивалент подрастет до 8,5 $ на 1000, а если постараться то и поболее.

Какие квартиры сдаются по таким ценам, т.е. как я это делаю.
Ну конечно полная мебелировка, и не хлам а все желательно новое или в хорошем состоянии, центр или недалеко от центра, ТВ, карнизы шторы, стиральная машина можно советского производства (та что на ротационных винтах, а не на барабанах т.к в ней ломаться нечему)
Кухня мебелированная, с холодильником и плитой, чистенькая ванна и туалет со всеми полочками зеркальцами и т.д.
Ну и нормальная входная дверь, я ставил железные обшитые, по 7500 руб с установкой.

Обязательно берите депозит мин 2х-3х месячный, чтоб хоть как то покрыть ваши расходы в случае подставы.
Да и старайтесь логически подходить к сдаче.
Полную инфо о том кто ее снимает:
- копии паспортных данных
- телефоны и контакты где он работает, не стесняйтесь туда отзвониться и узнать о нем инфо, какой работник, насколько постоянно его место и т.д.
и т.д. составляется тем самым его портрет и вам становится ясно - постоянный это клиент или нет. Но на развод конечно всегда мона попасть. Поэтому лучше по началу сдавать дешевле, но в более надежные руки.
Если небольшое сомнение у вас затаилось по поводу съемщика, извинитесь и откажите ему в сдаче.

________________________________________________________

Все вышеописанное соответствует вторичному рынку.

Давайте посмотрим ситуацию первичного рынка.

Тут все зависит в ценах от того на какой стадии находится постройка.

С моей точки зрения самое рентабельное это брать квартиры в домах сдающихся через 3-4 календарных квартала.
Реально внести полную стоимость квартиры застройщику, дешевле будет.
Через 3-4 квартала, примерно к концу 2006 года, квартира поднимется в стоимости (стандартный рост цен) + ее подъем стоимости как готового объекта.
В среднем это где-то получается 5000$ прибыли на 35000$ ваших вложений. Очень даже не плохо, при условии что вообще ничего ненадо делать.
На квартиры сдающиеся в середине и конце 2007 года этот коэффициент будет получше, но уже и повышается риск ваших кап вложений.
Если на ближайшие 2 года многие гарантируют стабильность ситуации на этом рынке, то после этого периода, прогнозы уже не такие оптимистичные.
Все вышеописанное соответствует при цене квадратного метра жилья до 1000$  точнее 800$ если говорим о вышеприведенных ценах на покупку.   Т.е.  мы предпологаем что стоимость квадратного метра будет продолжать свой рост тем же темпом до 1000$ за м. кв.  Что будет далее, прогнозировать трудно. 
----------------------------------------------- Дополнение от Hamster 1к.кв в спальном районе около метро, средний ремонт, ок 40тыс$ приносит ежемесячно 200-250$, в год 2400-3000, окупается 13,5-16,5лет 1к.кв в центре стоит дороже 60-75тыс$, сколько она стоит в месяц 300-500$?, в год 3600-6000, срок окупаемости примерно тот-же. (Прибавь сюда же стоимость начинки включая ремонт) У меня есть 1к.квартира, которую я хотела сдать наилучшим образом. Поэтому занималась некоторое время изучением этого вопроса. Люди, те, кто уже повертелся в этом бизнесе и поднакопил бабла, продавали квартиры (для сдачи), чтобы купить коммерческую недвижимость. Потому что прибыль значительно выше и срок окупаемости 5-6лет (были статьи в журнале the CHEF кажется или в Топ-менаджер, не могу найти) Коммерческая недвижимость не только офисный центр. Взять хотя бы нежилой фонд на 1этажах многоэтажек (первичный рынок)помещения разной площади. Только они уходят в первую очередь. У меня есть пара знакомых, которые живут и неплохо на сдаче в аренду нежилого фонда. Сдают под магазины. Одна сдает небольшое помещение под хозяйственный магазин, другой - большое помещение под промтовары . Имеют 5-8тыс$ в месяц. Вопрос большой, требует серьезной проработки, это так для затравки. ЗЫ с той своей квартирой ничего не придумала, сдала в долгосрочную аренду, денег не хватило а вторая квартира, большая в центре, в которой живу выросла в цене за 8лет примерно в 2раза, но сколько ремонт стоил! Встает также вопрос ликвидности... Hamster _________________________________________________
Если у кого то имеются дополнения к данной статье - просим не стесняться в комментариях
vladno и Hamster специально для www.russisk.org